進階型投資者推薦物件

適合已經持有３件以上

日本不動產的投資客

推薦物件種類：

２３区外首都圏内エリア

(一都三県) 区分マン、戸建て

２３區以外首都圈內範圍

(一都三縣)公寓,一戶建

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日本首都圈的一都三縣為：

東京都　千葉縣

埼玉縣　神奈川縣

進階物件屬性優點：

這一類的投資物件適合

持有複數物件（３件以上）

對於日本不動產投資

有經驗概念的投資客

進階挑戰的高收益物件。

特性是相較於一般人熟知的

東京都２３區之外。

有更廣泛的投資區域範圍，

且入手價格相對低很多。

整體租金回報率有感皆高於

東京都２３區內的物件。

視屋況屋齡以及地段的屬性

租金回報率上升空間更大。

安全係數相對高的地區

我想應該就是環２３區地域。

按大陸的說法叫做城鄉結合部。

２３區外擴邊緣以三環概念來說，

這些市部就可以算是四環。

包括東京メトロ地鐵起點站算在內

琦玉縣：川口市，和光市，草加市

千葉縣：市川市，松戶市，船橋市

神奈川縣：川崎市

東京都：鄰接２３區的市部

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以我目前持有最多物件的松戶市舉例

同樣的面積的物件僅僅只是

隔著一條鄰接２３區的河川。

房價可能就差了３０％以上

即使是電車直通進東京都心

也不需要轉乘就能抵達。

雖然已經離開了核心的２３區

這些地方仍然有生活機能完備的優勢。

通勤族為求得更舒適的居住環境

會願意住距離都心５０分車程的近郊。

如果不在意屋齡，能選擇的範圍更廣。

日本的房子會逐年折舊，舊耐震的物件

大多會折舊到底，有跌無可跌的趨勢。

再怎麼跌到沒價值，也存在租賃價值。

入手的價格降低了，租金卻沒降多少。

租金回報率自然也蹭蹭蹭得上去了。

而這類進階物件一般仲介不太會推薦

通常就得自己去動手搜尋房源了。

倒也不是仲介不願意做，原因如下。

一般人看到舊耐震都是嫌棄不考慮。

物件總價太低仲介費能賺的也有限。

客人對於沒聽過的地名沒有安全感。

以上的原因我想仲介也不想浪費時間。

換我是仲介也懶得去說服沒經驗的人。

自行搜尋適合自己投資屬性的物件。

是身為進階投資者的基礎能力。

投資勝在"認知"

搶破頭買績優股的人可能不知道。

靠買雞蛋水餃股也是可以發家致富。

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進階物件屬性缺點：

在這個階段的投資行為

就要像一個成熟的大人一樣

為自己的行為以及決定負責了。

是的，要開始面對中程度的風險了。

但投資這種事情吧～就該得有

不入虎穴焉得虎子的覺悟。

啥風險都不想碰就把錢存銀行叭。

幾個缺點簡單地說就是

這物件買了就很難再賣掉了。

這物件應該永遠也不會漲價。

這物件沒有２３區容易出租。

這物件銀行認定無擔保價值。

這物件因為不是東京門牌很ＬＯＷ

通常也都是高屋齡或屋況欠佳，

甚至不知道屋內實際狀況如何。

有機率會產生退租後屋況極慘

需要高額修繕費用的狀況。

非常影響本金回報收益的效率。

小規模原狀回復的工事費用

按室內面積約10～30萬不等

大規模修繕的工事費用(浴廁廚)

基本80萬起，超過100萬也不奇怪

若是手邊現金不夠修繕的場合

很有可能會導致投資現況停擺

從工事期間到再招租的空室期間

不但租金收入會停止，公寓的場合

管理費與大樓修繕費亦要繼續支付

招租時要支付的仲介費與廣告費

大概率會高於２３區的招租。

但買２３區的房也未必不會發生

所以退租在機率上是非常隨機的。

以上可以參考爆雷篇的文章。

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但是這些物件總價不高是確定的。

畢竟入手的時候花的成本也不高。

即使中間出現了需要修繕的場合。

可能也沒買一間貴的來的更花錢。

目標仍需集中火力在租金收入上。

曾有人問"所以你都不考慮賣掉嗎？"

我聽的都笑了...我為啥要賣呢？？？

就說說在台灣吧...

月收台幣９０００房租的套房

我得要花多少台幣買入啊？

而在日本超過這個租金水平的房

總價連台幣１００萬都不需要的。

我就想持有到天荒地老，持有到死。

這才屬於是漲不漲價根本不用在乎。

漲也漲不了多少，為何不繼續拿著？

銀行方面沒有擔保價值也沒啥所謂。

因為入手價格夠低，只要正常稼動

六七年就可以完全回本繼續收租。

至於不容易出租，也只是相對而言。

只要不是買到真的毫無人煙的城市，

車站前的不動產屋也不是開爽的。

活用不動產屋當隊友也是必備技能。

並不是２３區的日圓就比較香，

２３區以外地區收的日圓就是臭的。

無論物件的質量是高檔還是低端

說到底只要能租出去正常收租

你就已經贏了，躺著等收錢就是了。

只要敢於進場，就能直接感受到

日本不動產中古屋投資被動收入

高回報的魅力。（８％～１２％）

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結語評價：

進階型投資物件

適合進攻型投資者

追求較高租金收益，

用時間換取空間

創造穩定的現金流。