資本利得對決股利收入 (基礎算式篇)
- 銅雀 楊
- 2021年11月21日
- 讀畢需時 2 分鐘
已更新：2021年12月1日
資本利得 キャピタルゲイン
意即以低買高賣的方式，賺取差價
來取得利益的一種投資方式。
以不動產來說，假設某人以
100萬美元買了一棟房子，
將其以200萬美元的價錢賣出。
這過程當中這個人因為差價
而賺取了100萬美元
這種投資方式就稱為「資本利得」
股利(租金)收入 インカムゲイン
運用自身所有資產的配息
創造可以持續不斷的收入。
本文指的是不動產的租金收入，
可以持續收穫的租金利益。
這一篇的誕生，在於時常被質疑
我買了好地段就會升值啊？
升值後比租金收益高多了！
這話表面聽上去並沒有問題。
然而回報的奧妙在於過程算式。
特別插播一段
為了防槓，今後的文章案例一律
排除暴發戶式，土豪式投資法前提。
必須是最牛逼的地段通通拉滿
砸個兩億三億現金全款買房
眼睛都不眨一下，回報率也不看。
這類人投資大多也不是為了賺錢
他們實際上也不缺錢。
並且還有富人是為了節稅買房的。
所以拿來類比是完全沒有常識的。
回到主題
現在我將用資本利得的算式
以及股利收入的算式來做一個比較。
這個算式非常的真實，
是按市場確切的價格做計算的。
包括我自己持有的物件也能證實。
這邊先設定一個基礎的條件前提。
Ａ為資本利得派
Ｂ為股利收入派
同樣進場的資金為８００萬日圓
為了方便整體的計算，
購入諸經費成本在這裡我就省略了。
期間以滿租無退租無運營成本計算。
不動產取得稅與固定資產稅也省略。
首先登場的是
Ａ.資本利得派
購入物件：東京都中野区1K公寓
每月租金：60000
管理修繕：10000
實際到手：50000
50000 X 12個月=年收600000
持有6年的總收益
600000 X 6=3600000
持有到第６年時資產價值
已從８００萬漲到了１５００萬。
並在滿第６年期賣出。
(優惠稅率為持有物件的第六年)
賣出必要經費：仲介手續費
1,500万円×3％ ＝45.00万円
＋6万円＋5.10万円（消費税）
仲介手續費為56.10万円
印紙費1万円
(總計時按整數算)
売却価格-(取得費+仲介手数料+印紙代)
=1,500－(800+56.1+1)=642.9万円
物件賣出扣除後利益為642.9万円
(譲渡益－特別控除)×税率
所得税15%+復興税0.315%+住民税5%
=20.315%で計算しています。
(642.9－0)×0.20315=130.6
讓渡所得稅為130.6万円
(總計時按整數算)
643-130=513
賣出產生純利益513万円
賣出利益513+租賃利益360=873万円
６年總計資本利得為873万円
逆算年化回報率
8730000/12個月/6年=月收入121250
121250 X 12個月=年收入1455000
年收入1455000/購入價8000000=0.1818
實際年化收益報酬率為
１８％
其次登場的是
Ｂ.股利所得派
購入物件：大阪市平野区2棟戶建
每月租金：50000 X 2=100000
管理修繕：0
實際到手：100000
100000 X 12個月=年收1200000
持有6年的總收益
1200000 X 6=7200000
年收入1200000/購入價8000000=0.15
實際年化收益報酬率為
１５％
按以上的數據，究竟哪邊勝出了呢？
一邊是18% 一邊是15%
所以明顯是18%大勝有什麼問題嗎？
在整體激烈的頂上對決之中
資本利得派的勝出毫無懸念
那麼租金收入派就因此毫無勝算了嗎？
可還真不是這樣，究竟誰會笑到最後？
那麼就以現實框架來分析最後的結論。
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