我是誰？我在哪？喵喵喵？

所以...你到底想幹嘛...？

本篇要聊的是

在日本買房的實際需求為何

這是一個對於不動產投資老手來說

看了會打呵欠的主題，所以我也

大概簡單的表述一下。

我本人雖然不是不動產業內從業員，

但就自己經驗以及所見所聞

挺同情不動產仲介業者。

這邊主要敘述的對象基本是

外國人海外購房者為主，

但我想日本人也應該會有類似的問題。

首先購房的目的性

無非就是以兩種為主。

一種是為了自住，一種是為了投資

當然也會有人表示

自己是自住兼投資

這種表述也是沒甚麼毛病的。

通常最讓人懵的問法

應該是那種上來就表達：

"我想買日本房子，誰能介紹一下嗎？"

"日本的房子可以買嗎？"

這樣的問題大多會獲得不太積極的回應

或者是不知道該如何回應，

甚至是有些陰陽怪氣的回應。

我想這樣的反應實在是太正常了，

因為如此大的大哉問真的是

讓人無法回答。

就算對方是一個無良的不動產仲介

想坑你一把，可能都不知如何坑起。

很像是去個餐廳坐下來喊了一句

"服務員！上菜！"

一樣讓人覺得莫名其妙。

我建議在問出

如此令人難以回答的問題之前，

麻煩自己先動下腦子

想一下以下幾條問題。

想買日本哪個地方的房子？　

買房子是要自住還是投資？

希望距離車站步行幾分鐘？

買房子的需求面積有多大？

買房子的預算準備多少錢？

房子的屋齡多少可以接受？　

那怕是去根本不知道甚麼菜系的餐廳

想讓服務員上菜，總得先點菜不是嗎？

成為一個優秀的新手買房人，

學會正確提出自己的基礎需求

就是最基礎的新手任務。

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日本買房是為了自住的場合：

雖然我不存在買自住房的需求，

這邊說說我覺得自住房應該

要提出的需求項目方向。

自住房想買新築還是中古？

想要住大樓公寓還是獨棟？

家庭成員需要多少的房間？

通勤通學希望多少的時間？

附近生活機能哪些是必須？

預算內物件能否滿足需求？

先想好自己在現實層面的需求，

把這樣的需求給到不動產仲介

人家才會有方向來幫你服務。

不然說到底純粹只是在浪費

自己的時間和仲介的時間。

至於為什麼預算是擺最後？

那當然是因為錢越多，

能滿足的需求就越多。

預算不足，貸款條件不到

物件再完美符合自己列的需求條件，

最後買不了也是白搭。

先列出自己需求後，

這時候才能用減法的方式

來羅列符合自住房預算

和實際需求的平衡。

沒有想法，沒有方向的人

一般才是最可怕的。

通常這種人要的房子大概是這種：

東京都心中的都心

面積要多大有多大的房子

生活機能通通完備完美

最好免費白送我

這就是所謂的

"我不知道我要啥，所以我全都要"

這類人大多也就是隨口問好玩的

其實根本也沒要買。

但真有錢要買還這麼問的人，

遇上黑仲介怕不是會被坑死。

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日本買房是為了投資的場合：

我目前買到現在的物件

全部都是以投資為目的性

投資與自住重視的方向

與思維也完全不同。

在投資的領域裡面有各種

投資標的以及目標獲利方式，

每種標的的獲利模式也都有所不同。

大致畫分如下：

單位公寓套房（区分マンション）

獨棟戶建

事務所

店面

一棟公寓（一棟アパート）

土地

停車場

旅館民宿

我自己的投資標的主要是

單位公寓套房（区分マンション）

獨棟戶建

一棟公寓（一棟アパート）

為主

至於其他投資標的要如何有效的獲利．

我不是很清楚也不是很明白，

能有大神交流那是最快樂了。

所以這邊我只會依我自己投資標的

範圍提出需求方向。

一般大量流通的物件也是這部分為主。

這裡就僅以東京都２３區的

物件來做需求製作。

想要多少％的租金回報率？

接受築年數多久的中古屋？

想要買空置房還是換約房？

多少預算內的物件能購買？

投資的目的是獲利，

回報率必須優先重視。

不論是等土地升值賣出獲利

亦或是長租獲利。

需求裡不設定新築

是因為買新房長期幾乎必虧

所以直接不談。

關於新舊耐震這樣的不動產小知識，

不動產仲介會跟你詳細講解。

這樣有方向性的信息丟過去

仲介能給你一大把房源

讓你可以慢慢看。

物件資料看多了自然會慢慢

建立起屬於自己的一套投資邏輯，

知識儲備量盡量控制在

投資標的範圍裡。

因為很多不動產的知識屬於

看了也不懂

學了也不會

會了也沒用

並非表達多學知識這件事有問題。

而是當過度沉浸在多餘的信息中

選物件時的卻步點就會越多。

最後就直接導致不買的結果。

永遠在糾結要選到最完美的物件

這種奇怪的狀態之中。

大多時候關於房地產的知識

在考宅建士的時候

我想是需要深入了解的。

實際上和投資行為的關聯性不大。

稍微理解的程度就已經很足夠。

認識風險並且判斷自己能否承受

這才是投資日本不動產的核心。

收集情報資訊，調查信息真偽。

判斷綜合價值，摸摸自己口袋。

大多數的調查工作只需要

一台電腦或手機就可以完成。

剩下便是看行動力與決斷力了。

只要回報率合適，預算符合

就可以買買買了。

喜歡學習投資和喜歡實戰投資

也存在根本性的區別，

不踏出第一步便甚麼也不會開始。

最後

歡迎來到日本不動産投資的世界。